烟台买房如何看“值不值”？楼面地价很关键！

房网小鱼

       从去年开始，全国各地的楼市限购成为大家茶余饭后的谈论话题，房价更是成为绕不开的主题。近几个月来，烟台的房价也成为热议，许多购房者感叹“买不到房子”“价格涨得太猛”……而市场的真实情况是怎样的呢？

       楼面价/15%-30%≈烟台楼盘价格

       房地产市场短期看库存，中期看土地，长期看人口。之前我们讨论过库存[烟台楼市真相！解开“没房买”谜团]，今天来看土地。

       今天我们谈论土地不看土地供应情况带来的长期库存对房价的影响，而是看土地成本。

       土地成本是构成楼盘价格的一大因素，拿地价格的高低直接影响楼盘价格。有的城市，土地成本可以占到楼盘价格的50%，比如郑州。烟台的土地成本占比没有这么多，多数楼盘在15%-30%之间。通过土地招拍挂信息可以算出地块的楼面价，进而可以粗略估算出楼盘的价格区间。

       拿地成本高，楼盘价格自然提高，但反推并不成立。除去土地成本，无外乎就是建设成本、营销成本、各项税费等，而有的楼盘溢价过高，就需要购房者擦亮眼睛。

       当然，LV价高却广受欢迎，这就是品牌溢价。除去土地等各项成本，烟台一些楼盘也不排除有品牌溢价效应，价格高有高的道理。

       莱山一中附近楼面价一览

       2017年，烟台土地市场上比较活跃的区域主要是莱山区东部与高新区交界处、开发区，以及市中心的几个棚改地块。市中心的棚改项目暂且不论，开发区的地块较为分散，我们暂来探讨一下莱山区东部与高新区交界处，即以莱山一中为中心5千米范围的辐射地带。

       这张图表就是区域内楼盘的楼面价示意图，9月挂出的大庄地块（地块位置与万光中华城重合）起始楼面价为1810元/㎡，之前一期售价8200元/㎡。万科翡翠湾地块去年成交，楼面价2151元/㎡，首次开盘价格为9700元/㎡。滨海大社区二期改造由恒大接手，据了解楼面价1500元/㎡，而一期金地格林世界高层之前售价为7.5k左右。

       莱山一中南地块最终由北方置业竞得，楼面价2105元/㎡，对面金海名园目前售价9300元/㎡，东侧中海国际社区均价9000元/㎡。备受关注的文经学院南地块挂出时的起始楼面价为2607元/㎡，后终止交易，重新竞拍时间暂未公布。力高阳光海岸正在销售整个大地块东侧的楼座，楼面价为2036元/㎡，目前均价7500元/㎡。兴盛铭仕城位于高新区南部，二期地块楼面价为1283元/㎡，之前一期售价6300元/㎡。

       多数楼盘楼面价在2000元/㎡左右，根据土地成本在楼盘价格中所占的比重，楼盘理论上应该卖多少钱，大家应该心里有数。少数楼盘楼面价不过2k，却能够卖到8k+的价格，值得购房者深思，还需谨慎购买。

       楼面价作为开发商的建设成本之一，能在一定程度上反映楼盘价格。目前房价合不合理，房子该不该买，区域内哪个楼盘物有所值……都能够从楼面价上判断一二。一些网友抱怨烟台房价“疯长”，而市场反馈出来的数据并非如此，烟台的土地成本并未高到让房价“高攀不起”的地步。莱山一中周边如此，烟台其他区域也同理可证。

       对于应该买哪个楼盘，哪个楼盘性价比较高，看完这篇文章，我们应该心里有数了。

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去年位于临沂北城新区长沙路东段北侧的一块商住地块在网上挂牌出让，吸引了众多竟买人参与抢地大战。经过38轮的激烈竞争，最终以49460万的价格,折合343.43万元每亩，被临沂城资新鸥鹏房地产开发有限公司收入囊中，刷新了临沂地王记录。据了解，去年的地王，就是现在比较火爆的项目拉菲公馆，一期开盘当天基本清盘；开盘均价7300左右，二期也即将开盘，预计也得8000左右；

一年已过临沂再现地王，同一位置，紧挨拉菲公馆，具了解位于蒙河路与长沙路交汇处东北，占地面积11366㎡，起拍价76523万元；最终以126263万元，折合楼面价4455㎡，最终地价742.724万元每亩，被中南地产收入囊中，一年时间翻一倍地价，再次刷新临沂地王记录，完成完美接力。

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从拍地信息中，我们经常能看到一个词：楼面价。我们对房价并不陌生，但是对于“楼面价”这个词，如果不是对房产熟知的话，可能往往不明就里。

那么楼面价到底是什么？楼面价又与房价有什么关系呢？

1、 楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制，参看“容积率”。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

2、楼面价和房价的关系

房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费（按构成比例排序）房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。
那楼面价和房价之间有什么关系呢？

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况：

小编粗略算了下，临沂这次地王楼面价4455㎡，2倍的话是8910㎡，3倍的话是13365㎡；此刻小编也开始惆怅了，去年地王的连锁效应，让北城房价一路飙升，这次地王又会带来什么。

北城的房价将何去何从，是买是观望，打算好了吗？