深度解析丨2017年烟台房价暴涨的真相，你知道多少？

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一直以来，不温不火的的烟台楼市

今年可谓是大变脸。

房价势如风火，涨势凶猛，创历史新高，直接由六七千元单价杀入万元大关，再不是地产商们的虚假宣传，而是房价上涨下的恐慌性的集体抢房现象。

只要有房源推出，便瞬间光盘，一下见识了烟台购房力的强大，这已经让很多人大呼看不懂。

烟台城市发展升级， 房价首当其冲

城市升级发展，城市配套不断完善，房价自然上涨。

尤其是今年烟台城市规划建设大刀阔斧开展并落实，让市民看到烟台未来前景可期。

相对于青岛、大连城市，烟台进入二线城市论，也为今年烟台房价做了铺垫。

城市发展利好消息不断，只要新闻一出，便直接反应在催动房价上。比如建设一中分校区，塔山南路规划落定，直接导致旁边楼盘带头涨价，周边楼盘跟风。

供应不足、供求失衡是房价上涨元凶

今年，购房者会发现，无论去哪个售楼处，基本都是无房可售，或者是所剩无几的尾房。以芝罘区、莱山区、开发区为最。

就连去年存量还很大、销售表示压力很大的福山区，今年有房销售楼盘已经寥寥无几。

与往年不同，烟台一个楼盘一年销售两三百套，已经算是业绩可观。而今年只要随便推出房源，千套房也能瞬间秒光。

以前买房挑挑拣拣，而今年却是找关系才能买到房，这已是2017年烟台房产市场特色。

纵观六区，库存已经不足，又鲜少有土地供应消息，多数楼盘进入尾盘阶段，在售楼盘，新房源也已供不应求。

无房可售，土地却迟迟未能跟上供应，是购房者恐慌性购房的一个重要因素。

即使偶尔出来如大庙等拆迁地块，仍是远水难解近渴，中心价值也往往令大部分购房者望尘莫及。

昔日高新区、牟平区等偏远、滞销楼盘，也挺起了胸脯，理直气壮的涨价、旺销。

一天一价，如此形势下，即使有房的楼盘，也难免会“惜售”，坐等更高价，进一步造成了“房荒”的出现。

从规划、备案价格的较量、开发商的观望情绪等因素，也相应推迟了新房源的入市时间；房源短缺，二手房中介也开始漫天抬价，二手房价已高于新房价，拉动房价再涨。

即使未来三年内有大量旧村改造项目要入市，但在这种涨势下，很多人已不能静心观望等待。

物价上涨，成本增加，房产成资金安全出口

近年来物价上涨速度加快，人民币大大缩水，土地价格、建材、人工等费用上涨，令建筑成本增加，开发商只有从抬高房价中保持利润，甚至有的喊出房子至少卖8500元/㎡才能不赔钱。

股票等投资市场不尽人意，人们的资金迫切找到安全出口。房产作为“硬通货”已是保证资金安全的必选，历经十多年的市场行情考验一路看涨，也给了大部分投资者信心。

一二线城市房价暴涨下的投资得益，更令人看到烟台房产的价值洼地，无论出于自住还是投资，或者是对城市发展前景的看好，都让烟台房价今年表现的格外炙手可热。

同时家庭传统思想也在改变，未来给孩子留钱已经不合适，不如留房产，即保值又增值，于是拥有两套房或多套房家庭也明显增多。

其他城市限购，烟台受灾

大批炒房投资客涌向烟台分羹

为抑制房价暴涨，很多城市出台了限购等政策，而这些限购、限售等政策带给烟台的，是大批投资客纷纷涌入没有相应限制的烟台，从各区房产交易表现，今年外地人购房明显增多。

大开发商引领房价，推波助澜

近几年来，一线大开发商纷纷抢滩烟台，如万科、保利等，由最初的水土不服到今天的根深蒂固，以品牌力、高端楼盘的概念等，顺利拉动烟台房价进入万元时代。

另外如万科精装房的出现，相应也提高了市民对房价心理预期。

从最初普遍认为九千多的价格是天价，到10月份的认为很合适，烟台仅仅用了几个月的时间。

改善崛起，改善产品却短缺，供不应求

10年前，80后这批人买首套婚房时，也正值楼市火热期，当时烟台房产市场出现一片小户型热，而高于120㎡户型就会滞销，房价也是小贵大便宜。

如今二胎政策放开，80后改善崛起，又处于换房高峰期，新一代年轻人婚房也开始追求一步到位，需求增大，100㎡以上三居室成抢手货。

但目前市场产品还未能跟上所需，造成了大户型的缺货，大户型单价也开始高过小户型，一路攀涨。

买涨不买跌的心理，越涨越买

从今年市场来看，很多人都在津津乐道，手里有两套房的话，今年等于白赚了几十万甚至上百万，房价越涨，购房者越容易一哄而上抢房。

买涨不买跌的楼市现象由来已久。

调控政策

是希望房地产市场平稳发展而非让房价大跌

烟台限价政策出台，规定涨幅不高于5%，一定意义上遏制了上涨幅度，但房价并不是停涨或降价。

不小心在这时候拿到预售被限价的项目，迫不得已低于市场价开两栋，但多被关系户或者内部人买走，接下来大部分依然是一路高歌。

也是因为这样，很多开发商将房源留至明年再销售。

购房者曾有一度的观望，希望房价在新出台政策中下降，直到“平稳发展房地产市场”字眼的出现，才让人死了心。

平稳发展

意味着房价或不会大涨但更不会大跌

租售同权、发展租房市场等政策虽然开始推出，但更多中国人骨子里是有房才有家的传统观念，一时半会难以改变。即使利率再上调，也无法阻止购房者对无房和房价大涨的恐慌。

即使不久烟台也要加入限售队伍，房产证不满2年不能交易，虽然能相应遏制炒房行为，但另一方面也让市场的供应量更加少。

相反，摆在大家面前更严峻的现状是房价高的越来越让你买不起，尤其是改善型用房。

想让房价下降已经不大可能，即使烟台将有一大批旧村改造土地供应，但具体何时供应、楼盘面市时间也成为影响房价的因素。

另外，房子销售价是楼面价的3-4倍开发商才可能不赔钱；或许，土地拍卖中成交的楼面价会让你更加清晰烟台未来房价走势。

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