【市场分析】5年，烟台楼面地价涨700，房价竟涨近2000……

房网小鱼

烟台房子卖得贵还是便宜？这次我们不和其他城市比，而是和楼面地价比。
一般而言，楼面地价约占房价的1/3左右，通过楼面价可以大概推算楼盘均价。过去五年时间，烟台的楼面价和房价都增加了多少？两项的比值又有什么变化？我们从中又可以得知什么？


五年楼面地价涨713元/㎡
锐理数据显示，烟台居住商业类用地楼面地价2012年为872元/㎡，2017年为1585元/㎡，五年时间涨713元/㎡。期间，2014、2015年楼面价环比微降，2016年再次反弹，并超过2013年。2017年相比2016年又大幅上涨392元/㎡。五年整体呈平稳上升态势。

五年房价涨1905元/㎡
从2012年到2017年五年时间，烟台六区商品房价格涨1905元/㎡，该涨幅是楼面地价涨幅的2.67倍。房价在2015年出现一次下跌，而这正与当年楼面地价走低的趋势一致。值得注意的是，房价在2017年突然扩大涨幅，环比上涨18%，而其他年份环比上涨均不超过10%。

差值大 但并非房价涨势离谱
“楼面价涨713元/㎡，房价涨1905元/㎡，这个差距太大了吧。”有人这样说，并怀疑烟台房价涨得太快了。就此业内人士分析认为，楼面地价和房价之间存在一个比值，如果要保证比值稳定，分母增加的数值必定要大于分子。从这个角度讲，烟台房价并不能说“暴涨”。但是，2017年烟台房价涨幅的确很大，相比往年，涨势确实是快了。

3倍楼面价 房子该卖四五千？
一般而言，楼面价占楼盘均价的30%左右，可烟台楼面价与房价的比值远远小于30%，只占不到20%。因此，不少人怀疑：烟台的房子是卖贵了。按照楼面地价乘以3的计算方法，烟台的房价只应该在四五千元左右。
业内人士分析表示，这种说法并非全无道理。但与烟台周边及省内其他城市对比看，烟台的房价不可能四五千，这与烟台的城市竞争力、其他城市的房价水平完全不符。且目前来说，烟台房价在全国范围并不算高。而楼面地价较低与地方财政来源组成、土地价值、政府的导向政策等都有关系。
“目前国内不少城市楼面价过万元，而烟台只有千元左右。楼面价低，烟台的房价肯定也相对较低。烟台的购房者还是幸运的。”

目前的购房者在买房前学习和准备的知识越来越多，不少人开始关注楼面地价这个概念，意欲从中得出楼盘值不值的结论。通过本文分析，我们大体可以知道，在烟台楼面地价与房价的比值并非30%，而是20%，也就是：房价是楼面地价的5倍。那么，“2017年成交的多个地块在未来卖到万元左右也属正常”。
不要问为什么，这就是烟台。

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烟台是很低，南京一万